| 本报记者金艳 土地增值税严格清算再一次启动。4月以来，“新国十条”及各地细则都明确传递了这一信号，福州也不例外。 本报记者咨询12366财税热线，欲了解福州将如何开展土地增值税清算事宜，得到的答复是：各级分管部门正在制定相关的执行政策，具体预征税率调整要咨询各区相关主管部门。 业内人士预测，若严格集中清算，房地产企业的资金将面临很大考验，对开发商谨慎定价、规范房地产市场会产生一定的积极作用。 国税连发文全国清算土地增值税 5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。 6月3日，国家税务总局再次下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，抬高土地增值税预征率的下限，要求东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 规定土地增值税预征率、核定征收率下限，6月底前上报清算计划……国家税务总局一周内两次发问，一场土地增值税清算风暴即将“刮起”。 据相关媒体报道，日前青岛、重庆已率先执行新的预征率。 据记者了解，目前福州对土地增值税采用的是预征办法，对房产项目按预计销售额1%-5%不等的平均税率预征——普通住宅(不含经济适用房)按1%预征、非普通住宅（不含别墅)按2%预征、非住宅按4%预征、别墅按5%预征。 本报记者咨询12366财税热线，欲了解福州将如何开展土地增值税清算事宜，得到的答复是：各级分管部门正在制定相关的执行政策，具体预征税率调整要咨询各区相关主管部门。 高房价之下“调控之剑”再度高悬 “在预征率的规定上区别对待不同区域，与这些区域房价上涨程度不同有关。”业内专家指出。 据了解，土地增值税早在1994年便开始征收了，30%-60%的四级超率累进税率也在那时被确定。但由于该税在房地产项目未销售完毕之前难以清算，因此，当时国家允许各地采用预征办法，待房产销售完毕再行清算。 两年后，在2008年8月，福州市出台一揽子救市政策，规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值税未超过各项规定扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这样的松绑又持续了一年多，直到本轮房价过快上涨，国家出台“新国十条”调控楼市。 4月14日出台的“新国十条”重提对“定价过高、涨幅过快的房地产开发项目”进行重点清算和稽查。随后各地纷纷发文执行，福州版细则在5月22日尘埃落定，要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 “毫无疑问，这次国家税务总局连续发文，和之前的新政调控是一脉相承的，显示国家对房地产市场的调整，特别是房价上涨过快的地区，未来对土地增值税的清算速度和清算力度有可能会进一步加大。”在记者采访的过程中，一房企相关负责人如此分析。 预征到清算开发商面临资金压力 “若严格清算必然会打击开发商的现金流，早期拿地在这两年又赶上了市场好的项目无疑将受到更大的影响。”天知地产营销机构董事长陈少鸣分析。 据记者了解，若要集中清算，福州大多数房企都可能面临资金链的压力。过去5年，除了2008年受全球金融海啸的影响，福州房价一直都是处于上涨的态势，尤其是去年一年，房价平均上涨了30%，同一个项目，一年下来，均价甚至可以相差三五千元，目前福州楼市的均价更是保持在万元左右。早期拿地的楼盘或是豪宅盘，清算时根据四级超率累进税率计算，按照平均利润率，至少50%的利润都会被清算，规模稍大的楼盘，至少会有数亿资金被抽走。 不过，福建申发置业有限公司总经理罗新告诉记者，这个冲击并不一定对所有房企都是致命的，“不少开发商，尤其是上市房企，对清算这块都是预先做了准备的。”而且，近几年一些开发商自持物业不出售，也不会面临清算。 楼市观望期或促开发商下调定价 大部分业内人士在记者采访时表示，土地增值税一旦清算，由于其阶梯上升式的四级征税税率，这将令开发商在楼盘定价方面变得更加谨慎。 因为，按四级超率累进税率计算土地增值税，有可能出现的一个现象就是：当开发商定价比原来计划多增加1000元时，有可能要交的增值税税率会从原来的30%上升到40%，净利润反而减少。这就要求开发商谨慎定价，计算合理的利润空间。 “市场好的时候，开发商有可能将税收转嫁到购房者头上，市场不好的时候，开发商可能会衡量利润值，下调定价，以期快点把房子卖了，解决资金问题。”罗新分析。 打个比方说，假设8000元/平方米是导致税率变化的临界点，只有卖到1万元/平方米以上利润才会增加。当然，市场好的时候，购房者追涨的时候，开发商也可以定价到1.5万元/平方米甚至更高，尽量让自己能争取的利益最大化。然而，市场观望时，开发商不会轻易调高定价，而会主动选择定价在1万元/平方米，以期快速卖掉房子，回流资金。 土地清算 会不会再次悬而不决？ 在采访的过程中，某房企的财务总监告诉记者，大面积清算土地增值税目前执行起来并太容易。清算一个项目至少要1-2个月的时间，这么多年下来，福州有多少房地产项目？这个清算工作要消耗大量的人力和精力。而且有些国字头企业的土地成本和早期开发商拿的土地价格都很低，土地增值税会十分重，如果实打实地征收，可能有一半开发商要关门，这肯定是政府不希望看到的结果。 “就算真要征收，清算过程也会出现很多问题，开发商不会把钱放在那里等着交，肯定会想很多办法来规避。”一位业内人士透露，只要销售率达到85%的项目，税务有权要求清算，可如果开发商自持部分物业，就可以暂时规避清算…… 2007年，金融海啸之下，“清算之剑”草草收场。2009年，土地增值税清算也好，房产税开征也罢，闹闹腾腾，风声四起，希望都不仅仅只是政策试探。 剑，看到了。如果真刺下来，会很痛。但悬在那，又意欲何为？吓唬胆小的？据说，胆大的早就赚翻了。 福州目前土地增值税 预征方式 根据《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》(闽地税发〔2008〕64号)，2008年5月1日起调整我市房地产开发企业土地增值税平均预征率，并推行土地增值税核定征收办法： 1.普通住宅(不含经济适用房)按1%预征。 2.非普通住宅（不含别墅)按2%预征。 3.非住宅按4%预征。 4.别墅按5%预征。 5.对纳税人既开发建造普通住宅又开发其他房地产的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%-5%预征。 四级超率累进税率 清算方式 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 1.增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为增值额30%； 2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%； 3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%； 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。 5.房地产企业建设普通住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 (责任编辑：admin) |
